[摘要] 10 家负债最多的房地产开发商中有 8 家位于中国，政策制定者起草了官方媒体所称的“三条红线”——开发商如果想借更多钱就必须满足的债务指标。对于占经济产出约29%的房地产行业来说，新方法有望改变游戏规则。
10 家负债的房地产开发商中有 8 家位于中国，政策制定者起草了官方媒体所称的“三条红线”——开发商如果想借更多钱就必须满足的债务指标。对于占经济产出约29%的房地产行业来说，新方法有望改变游戏规则。
1. 它将如何运作？
中国人民银行和住建部于2020年宣布，他们将起草房地产公司的新融资规则。正在根据三个阈值评估想要再融资的开发商：
资产负债上限为 70%，不包括按合同出售的项目的预付款，
净债务与股权的 100% 上限，
现金与短期借款的比率至少为 1。
开发商将根据他们违反的限制数量进行分类，并且他们的债务增长将相应地受到限制。如果一家公司通过了这三个测试，它在明年可以增加 15% 的债务。由于监管机构尚未公布其官方计算结果，因此一些定义尚不清楚。
2. 为什么要画线？
很大一部分原因是担心再次出现房地产泡沫——以及灾难性的泡沫破裂。在过去的 15 年里，房价飙升了六倍，使得深圳等新城市的房价超过伦敦。中国房地产商的债务狂潮一直是价格上涨的重要推动力，迫使他们收取更高的费用以支付不断上升的利息负担。随着疫情大流行危机的缓解，潜在买家大量消失，尽管全球经济放缓，但价格仍面临压力。令人担忧的是，中国可能会重蹈1990 年代日本的错误，即没有控制过度信贷，从而对世界第二大经济体的增长造成长期损害。危险从未像 2020 年 9 月那样明显，当时有消息称可能出现现金紧缩全球负债的房地产开发商中国恒大集团导致了短暂的流动性恐慌。对该集团财务状况的担忧在 2021 年年中重新浮出水面，导致其股票和债券暴跌。
3. 对开发者的意义是什么？
短期内，资产负债表疲软且在二线城市有大量敞口的开发商可能需要降低房价以促进销售并支撑现金。这在恒大去年提供高达 30% 的折扣活动中很明显——这是有史以来幅度的降价。它还可能刺激股权出售和物业管理服务等非核心业务的分拆浪潮；恒大已经在处置资产并剥离附属公司。从长远来看，这可能会迫使开发商将更多资源投入到非住宅物业上，例如办公室和零售业。
4. 它会破坏经济吗？
可能不会。开发商的债务增长已经从 2017 年的 53% 放缓至 2019 年的 16%。据彭博情报，这与对通过红线测试的公司施加的上限相去甚远。由于中国房地产开发投资近两年增长约10%，温和去杠杆或减债仍有空间。
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