[摘要] 都说中国房地产「短期看政策（金融）」，跟行业沾边的任何政策层面的风吹草动，都会引发巨大关注。特别在当前，一边各地集中土拍热火朝天，另一边一些规模房企暴露出巨大危机。整个行业的神经更是高度敏感。
都说中国房地产「短期看政策（金融）」，跟行业沾边的任何政策层面的风吹草动，都会引发巨大关注。特别在当前，一边各地集中土拍热火朝天，另一边一些规模房企暴露出巨大危机。整个行业的神经更是高度敏感。
这不，前天（6月4日）下午，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部委发布了一则《通知》，顿时在业内引起了轩然大波。「别了，土地财政」「地方政府拿不到所有卖地的钱了」「直指本相，打到了楼市真正的七寸」「今天是房地产由盛转衰的开始」等惊悚的言论充斥各个房地产群和地产人的朋友圈。
更有甚者，直接就代表国家相关部门“出台”了政策：「这次改革后，土地出让所得上缴国家，由国家负责分配」「房产税要来了」。
其实，这只是一则普通的《通知》，大量的解读，不仅夸大，甚至脱离了《通知》本身。这个改革的根本目的，在于建立健全的现代财政税收制度，并非针对房地产的政策。当然，风起于青萍之末，浪成于微澜之间。作为大行业，大多数政策，长期看，多少会对房地产行业造成影响。各房企需要未雨绸缪才行。下面，我们详细展开来说。
来源：中华人民共和国财政部官网
不要慌
政策不是冲着房地产来的
简单地说，国有土地出让收入，自2022年起，全面划转税务部门征收；2021年7月1日起，开始在部分省市试点。
考虑到此前“土地两集中出让”政策初衷是降地价，现实却热火朝天，很多人自然将此理解为是进一步打压的政策。
实际上，并非如此。
首先，这个土地出让金的税收化，是从2018年开始的一个行动的一部分，并不是专门针对土地出让金的。
2018年3月，中共中央发布的《深化党和国家机构改革方案》就指出：合并省级和省级以下国税地税机构后，税务部门具体承担所辖区域内各项税收、 非税收入征管等职责。
2018年7月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《国税地税征管体制改革方案》又提到：按照便民、高效的原则，合理确定非税收入征管职责划转到税务部门的范围，对依法保留、适宜划转的非税收入项目成熟一批划转一批，逐步推进。
所以，这是国家非税收入征收机构改革的范畴，而非房地产长效机制的范畴。这个《通知》开篇里也提到了（如下图）。
纵观全球的现代财政，都是通过税务部门来主要完成的。非税收入确实有，但是占比不高。中国财政总的趋势是财政正规化、现代化。
其次，《通知》的第八条明确指出：除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。
这意味着，土地出让金的分成等仍会保持原先的状态。
一位参与了自然资源部和北京市相关课题研究的博士指出：《通知》并不涉及中央地方二次税收利益调整，不要过度解读什么土地财政终结。
据财政部数据，2020年地方一般公共预算本级收入100124亿元，地方国有土地使用权出让收入84142亿元。这笔钱是地方政府从事基础设施建设等的重要财源，是安身立命用的，哪怕被分走一部分，影响也是十分巨大的。何况，不少城市对此的依赖度非常之高（注：土地财政依赖度是指卖地收入与一般公共预算收入之比）。怎么可能一上来就动。
长期看资金紧张的房企压力会更大
很多人看到这里，估计已经舒了一口气：原来跟房地产没太大关系。消费者买单时，由服务员收单改为专职收银员收单，对菜价、菜品与老板如何使用没关系。
短期内是这样的，但长期看还是会带来一系列的变化，主要有以下这些：
一是对涉房资金的监管会更严密。
2018年以来，监管部门对流入地产行业的资金监管持续增强，取得了一些成效，但仍然无法杜绝违规融资用于土地出让，这里面，既有各部门的利益博弈，也有各部门业务衔接和信息互联互通不顺畅的原因。
土地出让收入划转税务部门征收之后，有助于税务、财政、自然资源、人民银行等部门业务衔接和信息互联互通，对涉房资金进行更严密、穿透式的监管。打擦边球，变得更难了。
二是缓缴土地出让金，不可能了。
之前，一些三四城市的土地出让金是可以分期缴纳的。开发商通过和地方政府财政勾兑，缓缴，甚至拖欠土地出让金。
土地出让金的体量往往巨大，每缓交/拖欠一天，自己的现金流是好了，但撸了政府的羊毛，还容易滋生腐败。
往后，由税务部门征收之后，缓缴就很难了，因为税务部门的税收计划和资金监管是一盘棋，本身就要求应收尽收，提高非税收入征管效率，你想缓缴，国税局可不同意。
这样一来，对需要高成本获取前融的中小房企来说，压力会非常大。
三是土地出让金的使用受到约束。
众所周知，中国的财政是“四本账”，按收入规模排列：一般公共预算>政府性基金预算>社会保险基金预算>国有资本经营预算。
过去二十多年，虽持地方土地出让收入占地方本级财政收入的比重续攀升，但关于土地出让金如何使用，中央几乎不做干预。
2018年9月的《乡村振兴纲要》、2019年2月的“1号文件”，以及2019年6月的乡村振兴意见，都提及了“提高土地出让收入用于农业农村的比例”。但效果不大。事实上，2013-2018年，土地出让金是28万亿，往农村投了1.85万亿，只占土地出让收入的6.6%。
2020年，中办、国办印发的《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》(以下简称《意见》)，要求到“十四五”期末，地方土地出让用于农业农村比例达到50%以上。
所谓土地出让，指的是土地出让总收入减去征地拆迁补偿等前期支出之后剩余的部分。
按上述《意见》，是以省（自治区、直辖市）为单位确定计提方式，从两种方式中选择一种组织实施：
一种是按照当年土地出让用于农业农村的资金占比逐步达到50%以上计提，若计提数小于土地出让总收入8%的，则按不低于土地出让总收入8%计提；
另一种是按照当年土地出让总收入用于农业农村的资金占比逐步达到10%以上计提。
总之，农业农村支出比例的底线是达到土地出让总收入的8%。
6.6%到8%-10%看似距离不大，但考虑到土地出让总收入的庞大性，总额还是不小的……
过去，一方面中央对地方政府如何使用土地出让金几乎不管，另一方面，由于相对没那么透明，地方政府可以做高土地出让的成本性支出，比如，将很多其他费用统计到土地前期成本中，从而降低纯，绕过政策。《通知》落地后，中央层面可以严格核定土地出让成本性支出，地方政府腾挪的空间变小。
换句话说，这部分钱中央不会拿走，还是归你用，但怎么用会慢慢规范起来，不能像以前那么随心所欲了。
此外，还可以规范地方政府以未出让土地、或者以土地整理为名进行融资、增加地方隐性债务。
地出让收入部分归于地方政府，始于1993年的分税制改革。如今，改由税务部门统一征收。而国税地税合并从2018年6月15日开始，到2018年7月20日省市县乡四级新税务机构全部完成挂牌合并。
总体上，长远看，其会与土地供应两集中等政策一起，削弱地方政府在房地产行业的话语权重，对房地产调控一盘棋的局面形成有促进作用。
面向未来房企
可以抓住以下机会
考虑到虽然目前没动，但有影响，而且长远还存在动的概率，有地产人丧气的说：我赶紧转行得了。
明源君认为，其实也大可不必。即便像三道红线威力这么巨大的政策，也不是所有房企都受会到冲击，有些反而因此能受益。
土地出让收入划转税务征收，短期内的威力不大，即便长期威力显示出来，也并不全是坏事，也有机会。
6月4日《通知》公布后，明源君与众多地产从业者、行业专家，乃至地方政府部门的工作人员交流，大家比较一致看好的机会，主要有以下这些：
一是参与土地整理等一级土地开发。
改革之后，自然资源部门土地一级开发和一级市场的事权、财权可能更加分离，工作约束和土地收储等工作难度更大。
有望推动土地整理等一级土地开发领域的市场化，降低地方财政的资金压力与前期开发成本。一些开发商可以替代政府进行前期的投入，在存量上置换出来更多的资源。
二是城市更新。
党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确提出实施城市更新行动，城市更新变成了城市发展的未来战略。
十四五期间，这块力度会加大。
前几天，为广泛吸引社会力量参与上海旧改，加快旧改资金平衡，共同推进城市可持续更新和发展，上海城市更新基金正式成立，基金总规模约800亿元，是目前落地规模的城市更新基金，签署协议的8家机构中有5家是房企。
前段时间，在集中土拍中没抢到地的房企，也纷纷将目光锁定在了城市更新。
不止房企，还有很多机构也在布局，比如，2020年1月7日，高和资本和泰国正大集团联手成立100亿元专项城市更新产业基金，用于投资一线、重点二线及其他战略城市的街区更新、商业中心或大型商业综合体等。
三是产业地。
产业升级是各城市的刚需。而且，跟城市更新一样，其可以长久地给地方政府带来税收。
过去几年以来，高能级城市在公开市场出让土地时，要求自持、建设配套设施，带产业，乃至规定产业类型、每年纳税额，已是常规的操作了。
过去，开发商可能会说，这玩意没有退出渠道啊，现在，政府已经给你准备好了公募REITs这个渠道了。
5月31日，首批基础设施公募REITs公开发售，由于销售过于火爆，原定2-3天的认购期提前结束。明源君申购了10万块蛇口产园，最后配售到的份额不到2500块。说明只要质地好，退出没问题。如果你还玩不转，那是你的能力问题。
此外，像绿城打造城市更新、乡村振兴等为代表的各类小镇的模式，也有望迎来更大的机会。
小结
任何政策的出台绝不是要把行业一棍子打死，所以，没必要过度解读，但对单个的房企来说，命运可能因此改变。不是这个这个政策改变你，也会有下个政策改变你。打铁还需自身硬。靠高杠杆、卖房就能赚钱的时代，真的已经结束了。
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