[摘要] 去房地产化，不是完全舍弃这一条路，而是让房地产优质化，不把房地产作为短期内促进经济增长的因素，完全契合房住不炒的大方针。
曾经中国房地产的头号粉丝，似乎终于“脱粉”了。
中国经济导报1月20日消息，日前，海南省组织召开“十三五”建设发展辉煌成就系列的第五场新闻发布会。
会上，海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃介绍说，目前海南房地产‘一业独大’局面有所改善，经济结构调整取得阶段性成效，房地产调控达到了预期目标。
房地产曾经“最忠实的粉丝”，在去房地产化的路上，已经走了两年了。
海南是中国经历过房地产泡沫的地方，也是一次银行倒闭的地方。
依靠房地产，风向一变，连银行都能倒闭。
我们一直说，海南相当于一个试点，就是没了房地产，中国的城市，应该怎么发展，当然海南这个所谓去房地产化其实更多是优化产业，而不是真的一刀切，所以你依旧可以看到三亚海口高昂的房价，以及依旧庞大的投资者群体。
1、关于房地产海南最有发言权
海南是中国最年轻的省份，从一产直接跳到三产。
88年4月，海南从广东省划出，独立建省之后的很长一段时间，海南省的产业基础都是以农业为主，人均GDP只相当于平均水平的80%，可谓除了农业，其他一张白纸。
但是，上世纪90年代的中国正处在制造业发展的黄金期，改革开放、全球制造业内迁，让不少省份都在这波红利中尝到了甜头，成为了工业强省。
这一切，海南看在眼里，以至于后来走上了一条弯路。
91年，高层发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，为房地产业定了调，而基础薄弱，财政吃紧的海南，马上打起了用土地换资金的算盘，当时土地市场的火热，使得不少新成立的企业打着投资农业的幌子，实则搞起了房地产的生意。
88年，海南楼市的均价为1350元每平，92年猛增至5000元每平，增长超270%，到了93年上半年，海南楼市一度达到7500元每平。
没错，你没有听错，27年前的7500元每平！
后来的事情可能大家有所耳闻，93年高层发话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。彼时海南楼市的疯狂直接硬着陆结束，这一段，史称“海南楼市泡沫”。
海南的楼市，崩盘了......
有的事情，只有经历了才会懂。
因此，海南在后几次楼市火爆中，并没有大爆特爆，甚至在调控上还特别积极，还率先去房地产化。
当然，在此后的发展中，高层对海南的帮扶也没停过，深海、航天、医疗、全岛经济特区、国际旅游岛、自贸港、免税店等等，再到现在的全球冷链物流中心。
海南的发展可谓直接跳过了第二产业，进入了第三产业的时代。
2、房地产 彻底被“封印”了吗？
为什么是海南？为啥要它来做这个“试点”？
简单，范围小、人口少、房地产占比大，整一个优质示范区。
我们在以前的文章里面提到过，三亚的房子，不是给本地人住的。
三万多一平的均价，按本地人的全年人均可支配收入，一年才买得起一平米。
收入-房价完全不成比例！
海南全省呢？其实也好不到哪儿去……
数据来源：万的
海南省从2018年就开始对房地产进行了限制，然而我们发现，在2019年时，三亚的土地增值税是19.07亿元, 增长39.3%，契税5.12亿元, 增长34.4%。
这说明房企拿地交钱变多了。
也就是说，即使海南一直对房地产卡得很紧，这里，尤其是三亚，还是房地产商眼里的一片。
海南的旅游地产非常出名，本地的收入支撑不起房价，来买房的都是外地人。这让当地居民非常的难受。
因此，海南现在正在大力推行安居房，为的就是让自己本地居民，也可以买得起房，或者至少，对买房能有个盼头了。
除去安居房的操作，海南对开发商，也不再“来者不拒”了，要推行现房销售。
什么样的房企可以支撑的起现房销售？
是经营做得很好的房企，这样才能在回款周期拉长的情况下继续做下去。现房销售看上去是把房地产商拒之门外，其实是海南在筛选自己的合作伙伴。海南需要的是可以长期合作的精品房地产商做投资。
对想赚快钱的房地产商，海南说“不”！
这是一次双向选择，不再是海南单纯地张开怀抱迎接所有的房地产商及其他投资者。
因此，相比“去房地产化”这个说辞，其实我个人更喜欢“优化房地产”，海南的种种操作，可以看出来并没有放弃掉房地产，而是让这个产业更加符合当地的发展特质，让这个省自身不再那么依靠房地产过日子，毕竟自己吃过的亏，自己知道。
而且，虽然房价还是涨（搁现在三亚二手房还有3万5的均价），但是实际上更多的，还是因为开发面积、房源以及库存的齐齐下降造成的。
3、后边的路怎么走？
根据19年海南的经济发展公报，这“壮士断腕”的一年里，海南收到的外商直接投资的增速非常惊人，制造业同比上涨205%，科研方面更是高达5721%！
这些数字让人瞠目结舌。同年固投的增速里，制造业近20%，金融业129%，科研75%！
整个省份的产业转型非常醒目，这也是海南这个经济小省的底气，这是国家支持的红利。
到了去年年底，海南又有了新想法——要搞冷链物流中心。
根据2020年10月海南外贸出口主要商品统计表，可以看出农产品出口在海南的出口总量中占比很高，1.51亿的量仅次于成品汽油和机电产品，排名第三，而且看细分的话水海产品占了90%。
而且不仅价值高，量也非常大，潇湘晨报7月有过报道，上半年海南水产企业顶住了疫情，出口7.5万吨水海产品，同比增长12.2%。这么大的需求，冷链的发展就成了必然。
然而现实情况是，海南在冷链上，已经遇到了“瓶颈”。
界面新闻19年11月有过一篇报道，里面提到了几位物流师傅的经历，因为海南是个岛，所以运输时是要渡海的，通常情况一趟4-5，据说天气不好那可能一下子能耽搁个把天。
不出意外，这些冷鲜食品直接就会烂掉大半......
这样的描述，很简单就暴露了海南冷链物流上的“脆弱”，冷链物流率用率低、第三方物流发展太慢等，都是目前海南这项产业上的致命弱点。
事实上，翻一翻海南省“十四五”冷链物流发展规划，你会发现海南对这些情况还是非常清楚的，比如美国人均冷库保有量有0.49平米，海南只有0.17平米，而且整个海南只有12辆冷藏车，每万人保有量只有我国每万人的十分之一......
就这冷链物流设施水平，别说和发达国家比，就是在国内都排不上号。
设备老旧，冷链流通率低（蔬果的冷链流通率是17%，海南是8.7%，而且大多还是棉被+冰块的操作），相关企业规模都很小没有个像样的龙头引领，信息化低以及缺乏专业人才等等，都是海南冷链物流目前面对的问题。
讲真的就这水平还能说要成为全球冷链物流中心，真是上进。
想成为物流中心，海南目前的优势是有的，那就是它是自贸港，是经济特区，在外贸上零关税，低税率，与新兴贸易伙伴市场地理位置很近，而且还在发展自己的医疗产业，可以进一步搞一搞药品冷链，这都是可以进一步挖掘的，能拿下这一张牌，海南不管是经济还是功能，都会更上一层楼。
但是这些优势是独立于冷链物流这个东西之外的，最根本的冷链物流本身和发达国家比实在是差了十万八千里，想加速赶上，5-10年做这么大，光靠海南自己肯定没戏了，还是得看国家扶持力度咯。
最后，海南是一个缩影，就是想看它之后发展的如何，需要如何微调。如果这边试点先行成功了，那么有很大概率要扩散到的。
从93年到现在，房地产绕了个圈，似乎又回到了原点。
而海南，已经做出了自己的选择。
逆势而行，海南对炒房说不！
去房地产化，不是完全舍弃这一条路，而是让房地产优质化，不把房地产作为短期内促进经济增长的因素，完全契合房住不炒的大方针。
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