[摘要] 2020年，房企们面临着比以往更多的新课题，突如其来的疫情考验着房企的抗风险能力，尽管行业复苏超预期，但行业也在进行更多的积极思考与转变，而“三道红线”的出现则更为长期和深远的影响着行业发展，推动着行业逻辑变革加速进行。
2020年，房企们面临着比以往更多的新课题，突如其来的疫情考验着房企的抗风险能力，尽管行业复苏超预期，但行业也在进行更多的积极思考与转变，而“三道红线”的出现则更为长期和深远的影响着行业发展，推动着行业逻辑变革加速进行。
“2020年新的变革中，房企在销售、土储、盈利、偿债等诸多方面已经呈现出诸多特征。”
自2018年起“提质降速”率先在头部房企中发端，到2019年TOP30房企年度销售增速平均下降27%，“唯规模论”不再是房企竞争的唯一标准。但在经历2020年疫情之后，房地产销售得到快速修复，销售韧性远超预期。
报告中称，从结构看，疫情催化了房企间分化，房企集中度加速提升，头部房企优势持续强化，TOP3房企集中度增加最快，较2019年提升2.9个百分点，其中恒大表现较突出，对TOP3集中度起到较大的拉升作用。当前TOP100房企集中度为67.2%，行业变革加速行业洗牌的过程中，业绩集中度仍有一定的增长空间。
行业逻辑变革下，房企对于土地市场的态度将更为审慎，2020年1-6月TOP50房企拿地销售比均值为45.1%，头部房企拿地意愿逆势上涨。而截止10月上述企业累计拿地销售比下降至38.6%，尽管较上一年同期仍提高了23.3%，但房企投资态度趋于谨慎，拿地意愿明显收缩。但在区域选择上，也呈现明显的趋势，房企坚持回归一、二线城市，并关注城市群、都市圈辐射下的三、四线城市中的高能级市场。
调控与核心城市的高竞争性也为房企带来不可回避的问题——成本被不断推高，这也直接导致了房地产行业毛利率水平的大幅下滑。根据报告，TOP100中的70家上市房企，2020年中期毛利率均值29.4%，较2019年同期降低5.1个百分点，其中44家房企上半年“增收不增利”，盈利水平下行已成为上半年房企主流趋势。
对此，其中一部分是以恒大为典型代表的房企选择“以价换量”的促销方式，直接导致利润水平受损;另一部分以万科、中海等稳健型房企为典型，成本上升成为其利润水平下降的主要成因。
8月，“三道红线”为房企戴上紧箍，房企现金流造血能力面临前所未有的压力。一方面，房企融资规模增速下滑，融资成本上升，数据显示，2020年前11月房企境内外债券融资累计规模约11291亿元人民币，同比微涨0.8%,增速较上一年同期收窄约17.4个百分点。融资成本上，前11月央企、国企境内平均票面利率4.18%，非央企、国企性质房企境内平均票面利率达5.82%。
另一方面，2021年房企到期债务同比增长36%，预计将达12448亿元，历史性突破万亿大关，房企偿债压力继续攀升。
报告表示，“三道红线”融资新规对未来房企整体发债增速起到一定的制约效果，在周期性影响下，预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速，未来几年房企现金流将保持紧张状态。
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