[摘要] 调控的重拳正在精确地指向房地产融资。而对那些财务足够健康，净负债率、现金覆盖比例、扣除预售款后负债率都在红线之内的企业来说，新一轮的调控，却很有可能成为后者凭借效率优势，实现弯道超车的重要机遇。
6月24日，银保监会发文强调“严控违规资金流入房地产市场”。7月24日，房地产工作座谈会召开，首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月20日，央行、住建部召开重点房企座谈会，研究落实房地产金融审慎管理。
调控的重拳正在地指向房地产融资。而对那些财务足够健康，净负债率、现金覆盖比例、扣除预售款后负债率都在红线之内的企业来说，新一轮的调控，却很有可能成为后者凭借效率优势，实现弯道超车的重要机遇。
去年上市的新力控股(HK2103)在进行了一系列行之有效的效率革命之后，有机会以更高的运营效率，来实现盈利和规模的双重增长，给股东带来更高的回报。
管理精细化：后端要能体现数字
今年的中期业绩，新力控股在盈利指标上实际上取得了非常不错的业绩。比如，总营收增长了24.6%，净利润增长76.2%，股东应占核心净利润增长71.5%，每股盈利增长53.3%。以增幅指标计算，都处于行业前十位。再比如净负债率降至66.9%，现金短债比1.4倍。
但在8月31日举行的中期业绩会上，务实的管理层，把更多的注意力集中在了推动科学管理与决策机制，逐步完善提升核心运营管理标准，实现高效率的高周转。
对于新一轮调控后产生的效果，联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯作出了两个判断：房地产市场总体仍然保持相对稳定，但开发商的竞争将变得非常激烈，主要表现在土地投资端，房企拿地会很迫切。
在这个大格局下，房地产企业要延续原来的模式会很难。新力次开始加强管理力度，实现更高的管理效益。
陈凯希望，新力的人均效能进一步提升，严格成本控制，提高人均效能;精简化组织，使管理扁平化，权力进一步下放;减少部门和职能壁垒，强化协作沟通，提高决策效率;优化IT系统，提升工作效率。
另外，产品标准化+模块化，加快现金回流速度，减少融资成本及自有资金占用。他提出了新力的核心价值“新五力”：客户导向、结果导向、务实担当、协同合作、阳光诚信，保持团队竞争优势。
通过流程管理、计划管理、成果标准、决策、项目评估、信息管理等六大管理体系建设，形成了快速度、高周转、强效能的高效运营体系。
新力拿地到开盘时间变得更快了，江西南昌5到6个月，其他区域6到8个月;去化率也变得更高，项目首开需要达到3万㎡以上，月均去化需达到80套/月;首开一个月内签约去化率85%以上。
新力非常注重管理的数字化，与SAP、德勤拟共同打造智慧企业/项目级主数据平台，实现业财融合一体化。陈凯说，后端要体现数字化的管理，要往管理精细的方向努力。从供应的结构、对案场和施工的管理、ERP的管理、成本管理，都要充分地运用大数据。
投资精准：有所为有所不为
在土地投资方面，新力也一改以往全面扩张策略，精选投资城市，尤其对三四线城市“有所为有所不为”。
陈凯说，目前的土地投资以一二线为主，其中过万亿的城会优先考虑。
“三四线不是不能做，三四线要看区域。”
新力选择的三四线城市主要在长三角和大本营南昌。
长三角的三四线相对健康，而且上海人口增长有严格的预期，和控制，这样一来，以上海为中心的周围城市的发展其实是可期待的。上海最近附近的城市，包括嘉兴，湖州，甚至杭州附近的三四线城市人口流入很快。杭州附近的富阳，宁波附近的余姚，温州附近的台州，江苏的江阴、常熟、扬州、泰州等三线，都是新力重点发展区域。
除了上海附近的三四线城市，江西省的三四线，也是新力重点发展区域。江西的供应商体系、物业覆盖了大量县市。尤其是物业甚至已经服务在当地县城里面的开发商，新力物业的市场占有率大于其他企业。因为具备这方面的资源，江西的三四线城市，新力也具有开发优势。
相比之下，大湾区的三四线城市虽然也可以开发，但新力的团队不够熟悉当地市场。至于武汉、长沙、成都周围的三四线城市，新力也是相当谨慎。所以，新力目前的投资重点还是长三角和江西的三四线。
除了提高投资精度和效率外，新力对现金流的管控也有非常高的要求。
今年上半年，新力新增土储共22个，权益拿地金额只有92.94亿元，不到同期权益销售额的一半。对此，陈凯表示，是因为年初就制订的以回款的40—50%作为资本开支拿地的原则。
陈凯说，在目前金融环境下，不适宜加大杠杆去拿地。新力要充分观察土地市场的周期，争取在相对热度比较低的试点，比如今年的九十月份去拿地。他认为，调控会让土地市场的热度下降，九十月份应该是适合拿地的时点。
下半年，新力还会通过全面提升“高品质地产开发”水平以及针对不同层级员工提供专项的培训和激励计划，进一步提高产品品质和人均效能。用效率代替杠杆，为股东带来更丰厚回报。
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