[摘要] 商业地产是商业与地产有机结合产生的一种新产业，这个产业随着城市的发展，还要继续向前发展。商业地产作为阳光产业来考虑，城市应该以城建市、以市兴城，市以城在、城以市兴，整个城市的发展应该是以商业为基础的。另外，城市化的扩大也必然要求商业设施提高，和谐社会也对商业地产提出更高的要求。
本网讯 商业地产是商业与地产有机结合产生的一种新产业，这个产业随着城市的发展，还要继续向前发展。商业地产作为阳光产业来考虑，城市应该以城建市、以市兴城，市以城在、城以市兴，整个城市的发展应该是以商业为基础的。另外，城市化的扩大也必然要求商业设施提高，和谐社会也对商业地产提出更高的要求。
随着遵义城市化发展速度的加快，商业地产也在不同程度的加速，无论是规模还是物业，都比十多年前的遵义城市有了很大的提升。如今，商业地产正在迎来前所未有的大机遇。
遵义高铁新城日渐成熟
商业地产多模式发展
遵义商业正在不断完善由中心商圈、特色商街、社区商业中心、邻里中心、市郊新城商圈、中心商业街、农家乐构成的多层次商业发展新格局。中心商圈繁荣繁华、居住地商业便民利民相得益彰。
然而当前的问题是，商业、商务协调性不够，城乡发展差距明显，各商业中心之间错位不足，商业面积增速超过消费市场容量增速等。有业内人士指出，遵义商业要在下一轮竞争中继续保持领先，一方面要推进产业结构优化升级，另一方面着眼城乡统筹，加快社会主义新农村市场的繁荣，在分层发展、错位发展、有序发展中提升效益和能级，避免增量不增效、便利度不够、舒适度不足的弊端。
中心城区商圈的发展路径是进一步提高品牌集中度，让城区商圈成为时尚地标，从而提升消费等级，满足消费者高品质商业需求。分布于各区域的特色商业街，它们以个性化的商品和服务，与中心商圈形成错位，增添了遵义商业的活力。近年来新崛起的步行街、石板街、子尹路、合众路、宁波路、澳门路、红军街、新蒲美食街，为外来游客和市民营造出一片休闲港湾。
汇川林达美食街开街（秦超/摄）
而承担着服务市民“开门七件事”重任的社区商业中心，将发挥遵义商业的便民利民功能。截至目前，每个街道办事处辖区都建成了不同的社区商业中心，这些社区商业中心，有的是从传统社区商业升级而来的，居民们不出家门，就能在家门口逛上半天；有的与新建居民小区同步规划，商品档次已丝毫不逊中心商圈。
近年来，商品房住宅项目一直是老百姓关注的热点，大多开发商也是为了迎合消费者胃口而大量开发住宅项目。殊不知，商业项目也是一个城市向前发展不可或缺的一根支柱，没有商业项目的跟进建设，一个城市的居住项目再多，居住人口再集中，其生活水平与生活品质也是很低的。但在现有城市经济发展体制下，不少商业地产商在发展的道上摸不准方向，导致许多商业项目未能发挥其功能，浪费了大量的资源。
从当前遵义商业地产发展的现状来看，今后如何发展应该处理好六大关系： 是处理好传统市场与现代市场的关系；第二是处理好有形市场与无形市场的关系；第三是处理好有形资产与无形资产的关系；第四是处理好城市功能和市场功能的关系；第五是处理好商业地产和住宅地产的关系；第六是处理好政府与市场的关系。
当前我市正在打造黔川渝结合部中心城市，为商业地产带来良好的发展机遇。
商业地产有新机遇
根据中国共产党遵义市第五届委员会第三次全体会议审议并通过的《中共遵义市委关于加快第三产业发展的意见》，遵义市要建设黔川渝结合部商贸物流中心，提升全市商贸物流业发展质量。遵义市商务部门编制完成的《遵义市商贸物流园及节点建设专项规划》、《遵义市重点专业市场建设专项规划》等商业布局规划，在汇川、红花岗、播州、新蒲规划建设物流产业带，构建标准化现代物流网络体系。
按照上述规划，我市将依托现有楼宇资源，科学定位市场业态，突出城市综合体，新兴零售业态布局，搭建招商对接平台，引进知名运营团队，调整盘活设施存量。引导和指导新蒲新区、仁怀市、绥阳县、湄潭县、桐梓县等县（市、区）推进完成区域商业网点布局规划，提升中心区域商业发展品质。在这样的政策之下，遵义的商业地产将迎来新的发展机遇，一些重点商贸物流项目正在紧锣密鼓的建设中。
我市将大力推进商业特色街建设，引导运营主体做强街区文化、街区业态和街区品牌，努力形成一街区一特色。全力加快建设遵义国际商贸城、奥特莱斯城市综合体、国际文商旅游综合体、新蒲新区日月星城城市综合体、播州区万豪世贸城等大型商业设施，打造特色鲜明、业态丰富、功能完善的高水平商业集聚区。
推动黔北快递物流园、遵义高铁新城一期项目、李家湾综合物流园区、黔北现代物流新城、湄潭县农产品标准化集货中心等一批重点项目建设。依托各县产品特色，建设打造黔北老街、湄潭县名城外滩特色商业街、赤水东门石踏踏特色商业街等一批特色商业街区。
鼓励遵义国际商贸城、新蒲林达·阳光城、奥特莱斯城市综合体、昆明路世贸城等商业综合体瞄准差异化定位，拓展儿童乐园、冰场、主题街区等体验业态。推动国贸广场、苏宁电器、中新灯饰广场、北京华联、富邦家装商城等全球精品百货和新型经营管理模式，营造商品多样化、管理现代化的商业氛围。
继续深入实施国家物流标准化试点项目，支持黔北物流新城、中国辣椒城综合物流园、贵州西部农产品交易中心、习水县黔道食品科技有限公司、贵州恒通医药有限公司等试点，通过试点不断带动上下游企业推动标准化托盘应用，提升遵义商贸物流业标准化、信息化、智慧化水平，推进遵义商贸物流企业实现降本增效。
认真落实《市人民政府关于加快建设黔川渝结合部会展中心的实施意见》和《市人民政府关于加快建设黔川渝结合部商贸物流中心的实施意见》，积极推进铁路、公路、机场等物流通道项目建设，努力构建“城乡一体、水陆并济、铁公机联动”的物流大通道。加快推进黔北现代物流新城、李家湾物流园、遵义黔北快递物流园、汇川区曼哈顿五星级酒店、仁怀国际商贸城等50个商贸中心建设，努力把黔北现代物流新城打造成为西部内陆国际物流港。在改造提升一批现有会展场馆的基础上，启动建设一批会展基础设施项目，力争改造建设中心城区会展场馆设施总面积达到20万平方米。
市场格局将发生变化
根据城市总体规划的调整，遵义的商业服务业在今后一段时间，要相应地转变增长方式，优化结构和空间布局。我市正在实施以优化核心、延伸两轴、发展新城、强化特色为主要内容的空间发展战略，这是遵义市商业服务业今后的发展目标。由此看来，遵义商业地产存在着很大的发展空间和潜力。
从整个销量来看，政府的宏观调控对投资者的购买信心以及对投资者的银行支持产生了较大影响。首先宏观调控的矛头指向高端物业，投资者对整个市场的预期可能会比较谨慎，不像过去那么乐观，延长了决策的周期。另外从投资者购买物业基本上都需要银行的按揭角度来看，现在很多开发商感觉到银行对商业物业的按揭都比较谨慎，对开发商的资金影响比较大。
从遵义市当前商业地产的销售量上来讲，商业地产的主要销售量集中在中部、东部和南部，在各个区域里边，在整个的销售量上来讲，实际上还是比较集中在城区的部分，在南部新城甚至是遵南大道等地方，现在还没有引起投资者的足够重视。
这样看来，遵义未来的商业地产格局将会出现以下变化：
返租型物业明显增加：商业地产的营销模式从发展初期的以“产权式商铺”为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代。受整体返租趋势的影响，一些原本是分割出售的商业项目也转向了“返租物业”。
大项目集中放量：开发商已开发商业地产类型均以集商业、写字楼、酒店、住宅、公寓等于一体的综合体为主，如林达·时代中心、国际、时代天街等。
商业与地产迈向深度合作：大型房地产开发企业与连锁商业企业“强强联合”已经逐渐成为趋势。随着零售业和商业地产市场竞争程度的加剧，零售企业扩张欲望的增强和商业地产开发商提高项目成功率的压力，将使双方合作需求进一步加强，预计这一模式将在今后还会继续向深度发展，并深刻改变商业地产的开发格局。如北京华联、国美电器与港澳广场的联合，沃尔玛、百盛与老城新街的联合，国贸广场与曼哈顿时代广场的联合等。
开发布局多中心化：随着城市居住区域的变迁，城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境的相对平缓，均为一定规模的商业物业的发展提供了空间，使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。
成为投资新热点：在经历了开始的发展阶段后，很多商家店铺在一线城市的布局已经趋于饱和，因此纷纷开始着力关注更为庞大的中小城市市场，区位和交通优越的三四线城市逐渐成为商业地产投资的新宠。作为三线城市的遵义，在此时此刻正在受宠，巨大市场潜力吸引了大量外资企业进入。例如，全球零售巨头沃尔玛就早已经在遵义扎根。
外来投资进入规模化：当前，在遵义形成一定规模化的商业地产项目几乎都是外来投资者开发的，如来自浙江的思达集团打造的遵义国际商贸城，同样来自浙江的浙商地产打造的国际，一直是业内谈论的佳话，就连把新蒲炒热的林达美食街的开发商也是来自北京。（地产周刊记者）
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