[摘要] 金科股份，1998年5月21日成立于重庆，业务分布在京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带的50个城市。已形成了以新地产+新服务为龙头，产业综合运营、社区综合服务等协调发展的多元化产业结构和业务格局，建立了良好的产业基础和市场优势，具备了较强的综合竞争力。
金科股份，1998年5月21日成立于重庆，业务分布在京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带的50个城市。已形成了以新地产+新服务为龙头，产业综合运营、社区综合服务等协调发展的多元化产业结构和业务格局，建立了良好的产业基础和市场优势，具备了较强的综合竞争力。
一、销售上涨113%，
销售目标可期
2017年上半年，金科股份地产板块销售金额达267亿元，同比增长约113%，连续两年保持100%以上的增长率；销售面积为379万平方米，同比增长84%。截止本报告期末，金科在建项目75个，开工面积约302万平方米，竣工面积约113万平方米，期末在建面积约1309万平方米，2017年的销售目标可期。
为应对多变的行业环境，金科于2017年上半年确定了“稳健式”向“跨越式”的战略转变。2017年至2020年，公司销售规模力争实现500亿、800亿、1100亿、1500亿，在2020年力争冲击2000亿。为了实现销售目标，金科进一步强调了高周转，在营销方面，聚焦“去库存、扩规模”。
从上半年销售来看，上半年销售目标完成率为53%，2017年实现500亿销售目标的难度较低。
图：2015—2017H销售金额
图：2015—2017H销售面积
二、伴随项目结转增多，
2017全年营收有望实现新突破
2017年上半年，金科股份营业收入约104亿元，毛利润率为15.5%，净利润为5亿。从营收结构来看，地产业务为营业收入贡献94亿，物业管理收入为4.5亿，同比增长54%。
2017年上半年，金科的预收账款由2016年年底的263亿上升至366亿，提高了39%，直接造成营业收入结算减少。随着下半年结转项目的增多，2017年金科营业收入有望新突破。
三、土地投资增加70%，
深耕一二线
为了实现跨越式发展，金科股份明显加大了土地投资力度。2017年上半年，金科拿地频频，以204亿元新增22个项目，计容建筑面积为422万平方米，同比增长70%，土地投销比达74%。
2017年金科进一步优化战略布局，加速拓展一二线重点城市。在上半年新增土储中，苏州、常州、重庆等核心城市的新增土地计容建筑面积占比超90%，重点布局长三角地区、京津冀和成渝地区。在项目开发方式上，金科采取多种方式进行开发，与碧桂园、金辉集团、旭辉控股、新城控股、中南建设、美的地产等品牌企业展开合作，保证项目开发的效率和品质。
截止报告期末，土地储备可建建筑面积近2000万平方米，土地存续比达5.3年，按照金科的销售目标，目前的土地储备不足以覆盖未来三年的开发，预计后期还会进一步加大土地投资力度。
图：2015—2017H土地储备
四、总资产上涨22.4%，
信用评级AA+
截止2017年6月30日，金科总资产规模达1337亿元，同比增加22.4%，净资产为215亿，扣除预收账款后的资产负债率仅为56.6%。
总资产的提高主要是由于土地投资所引起的存货和预付款项的增加。金科2017年上半年拿地积极，为了获得足够的资金保证土地投资，增加了银行长期借款，本报告期末的长期借款较2016年同期增加了112%，达到312亿元。截止2017年6月30日，金科短期有息负债为108亿，货币资金为171亿，短期无偿债压力。
另外，由于销售业绩提升，大公国际、中诚信均给予金科AA+的信用评级。截止半年末，获银行授信额度821.8亿，已用授信额度为319.6亿，剩余授信额度为502.15亿，保证了未来一段时间内的资金储备。
五、内部激励，提供发展动力
为了给跨越式发展提供足够的动力，金科升级了员工跟投制度，提出“双赢计划”，其核心在于鼓励管理团队跟投，体现“同股同权”的合作精神。与原跟投制度相比，主要有几点优化：一是跟投员工范围扩大，集团总部参与跟投，进一步形成上下同欲；二是提高了跟投上限、降低了跟投下限，让员工有更大获利空间；三是强调了高周转对跟投的好处，强化了集团战略导向。“双赢计划”相互依存、相互补充，将极大限度的形成管理团队的内生动力，也为金科广纳贤才提供了有力保障，还为金科投资项目明确了指挥棒、构筑了防火墙。
同时，该计划为股东设置了一条投资的基准线，超过基准的部分，管理团队将获得重奖；未达到基准则不奖励；若未能给投资者创造，则将受到处罚，用超额奖励为员工的积极性提供原生动力。
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