[摘要] 年销售规模300亿要冲2000亿，规模500亿的，要上3000亿。而规模3000亿的，则提出提前实现万亿年销售目标。中国房地产行业开始了史无前例的大跃进，不远的未来必定是哀鸿遍野。
年销售规模300亿要冲2000亿，规模500亿的，要上3000亿。而规模3000亿的，则提出提前实现万亿年销售目标。中国房地产行业开始了的大跃进，不远的未来必定是哀鸿遍野。
普遍感染规模焦虑症中国房企或步钢铁后尘
中国房企的规模焦虑
大跃进成了2017年中国房企的主旋律!
如非洲的羚羊，中国房企正在拼命奔跑中寻找生存空间。规模300亿要冲2000亿，规模500亿，要上3000亿。而规模3000亿的，则提出提前实现万亿的年销售目标。
7月11日，旭辉控股( 00884.hk )新五年战略发布，到2021年实现3000亿元销售业绩，进入行业8是旭辉的目标。不到半年的时间，旭辉的二五计划进行了修正，2021年的销售规模猛增1000亿元。
一向追求稳健的龙湖地产最近也高调起来，近日提出了年内实现1500亿的销售目标。从2011年的382.7亿元，到2015年的545.4亿，龙湖这几年间的增长速度维持在10%左右。2016年，龙湖的业绩跃升61.6%至881.4亿，而新目标1500亿元，意味着龙湖今年将继续这种高速增长的趋势，增长超过70%，比去年的增幅还要大。
去年，万科、恒大、碧桂园成功跨越3000亿大关，这让她们的内心更加狂野。
2014年万科制定了下一个十年做到万亿的目标。今年，6月9日，继华润之后，恒大将所持的万科股权全部转让深圳地铁，至此支持万科管理层的深圳地铁成为了万科大股东，持续近两年的万科股权之争终于尘埃落定，公司也正式更名为深圳万科企业股份有限公司。王石谢幕，郁亮接棒，万科加速万亿战略的推进。
资料显示，恒大对标的资产2017-2019年预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，预期营业收入分别约为2800亿元、3480亿元、3800亿元，预期扣非净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元。另一个3000亿俱乐部成员碧桂园的杨国强则公开表示，3000亿只是起步。
孙宏斌，早在2004年就放出狠话，干掉王石，超越万科。10多年来不忘初心，一路狂奔，他终于进入前十名的地产寡头俱乐部。可是看到王石已经远去，一哥万亿市场份额唾手可得，老孙丝毫不敢懈怠，买完联想，再购万达，恨不得一夜之间变成宇宙最强战队。
目前的中国房企，至少有不下10家年销售300亿的，在向3000亿规模挺进。
某研究院发布的《2017上半年品牌房企销售业绩排行榜》报告显示，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到126家，比去年同期增加了11家，销售额共计36220亿元，约占市场份额的62%。万科、碧桂园、恒大迈过两千亿门槛，绿地、保利、中海、融创紧随其后迈进千亿阵营，再次呈现强者恒强的行业定律。
强者恒强的背后就是弱者淘汰，财大气粗的中国房企没有一个愿意做被吃掉的羚羊。
疯狂抢地背后的融资危局
要做大就要跑马圈地，要跑马圈地就要大量的资金。
开发商的资金来源主要两个渠道，一是销售回款，二是资本市场融资。在开发商普遍负债率高企的背景下，任何一个渠道出了问题，对普遍患了规模焦虑症的中国房企而言都是致命的。
8月4日晚，金地公告，7月公司的销售面积为42.8万平方米，环比6月份的销售面积89.8万平方米下滑了52.3%;7月销售金额为79亿元，环比6月的销售金额185.9亿元下滑57.5%。
孙宏斌团队是以营销狼性见长的，可谓地产界的战狼，但融创的销售也没有逃脱下行的宿命。融创的公告显示，融创7月的销售面积是127.6万平方米，销售金额是220.5亿元。尽管销售金额同比去年增长144%，但是相比6月的销售情况，依然下滑了22.7%。
据中国房地产决策咨询系统的统计数据表明，100名的房企，不同梯队均呈现销售金额下滑的现象。其中，3的房企7月单月业绩下滑幅度是20.1%、4-20的房企下滑幅度是47.6%、1-30的房企业绩下滑幅度是42.2%、31-50的房企业绩下滑幅度是37.5%、51-100的房企业绩下滑幅度是41.1%。100房企整体销售下滑39.1%。
不仅如此，近日，一贯唱多楼市的顾云昌、朱中一等人也开始预测未来楼市将下行。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，今年上半年，一二线城市楼市特点主要表现在交易量下行上，量的下行都会导致价的下行。三四线城市中，量价虽有提升，但上升速度有所放缓。
中国房地产业协会原副会长朱中一在某论坛上表示，下半年按照中央提出的要加大对金融风险的管控和稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制的要求，控房价、防风险的力度不会放松，房地产信贷政策估计也会放缓。因此，下半年商品房的销售额、销售面积和房地产开发投资的增速将会下调，但全年的这些指标肯定还会超过去年的水平。
这意味着，无论市场反应，还是中央宏观政策，都对大步快跑的开发商不利。而去金融杠杆，则更让大干快上的开发企业不知所措。
一个不愿透露姓名的地产项目投资总监高先生私下表示，目前，只要开发企业的主体资信足够，原则上一个项目的金融杠杆可以放大到50倍，这意味着一个50亿的项目开发商实际拿出一个亿就可以撬动。
如此高的资金放大率已经到了令人心惊肉跳的程度。
如今，大部分资金已经被严令禁止进入房地产领域，融资渠道越来越少。以银行为例，从去年开始其理财资金就已经被叫停进入房地产领域，同时银行在开发贷和并购贷的审批上更加严格。此外，银行的房贷也开始拉长了放款周期，进一步降低了开发商的回款能力。
中原地产研究中心统计数据显示，2017年上半年房企融资数据继续低迷，合计包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)的融资1771.8亿。而2016年上半年同期发行融资额度高达6735.94亿。
一旦嫌贫爱富的银行发现开发企业的现金流萎缩，房企寡头们必定难逃乐视贾跃亭一样的命运!
房地产会是下一个中国钢铁业吗?
房地产业会否步中国钢铁后尘?
从2012年开始，中国钢铁进入全行业亏损期。2012年1月纳入钢铁统计的77家大中型钢铁企业总产 值 为2466 .91亿 元 ，同 比 下 降4.57%，销售收入为2603.53亿元，同比下降8.47%。钢铁行业利润和利润率首度呈现“双负数”。
在全行业亏损之前，中国钢铁业也经历了一个如房地产跑马圈地般的大跃进，从2002年的1.82亿吨，到去年的6.83亿吨，10年时间中国粗钢产量增长了275%。这一全行业亏损的状况直到2016年10月才有了改观，去年前三季度，全行业销售利润率仅为1.27%，仍然出于相对低的盈利水平。
比照中国钢铁，房地产与其相比有五大相似特征：
一、规模巨大，同处于严重的产能过剩状态，而且转型困难;
二、对外部经济环境的依赖性强，都高度依赖金融支持。钢铁企业还高度依赖铁矿石，铁矿石的定价权完全掌握在国际巨头手中。中国的房地产开发企业强烈依赖土地，土地价格也是一路飙升，目前高地价已经让开发商失去回旋余地;
三、从业人数众多，从业人员普遍素质不高，再就业的选择面比较窄，竞争力差;
四、两个行业都出于粗放型发展阶段，产品的技术含量低，可复制性强，规模扩大相对简单。
五、看上去现金流充裕，但整体来讲资金链脆弱易断裂。
其不同的是，钢铁是工业基础，钢铁企业国有占比大，国家宏观政策对相对宽容，而目前的开发企业民营的占比大，国家宏观调控后顾之忧相对较少。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
