[摘要] 有机构分析，在经历了迅速从高生育率到低生育率的转变之后，我国人口的主要矛盾已经不再是增长过快，而是人口红利消失、临近超低生育率水平、人口老龄化、出生性别比失调等问题。
有机构分析，在经历了迅速从高生育率到低生育率的转变之后，我国人口的主要矛盾已经不再是增长过快，而是人口红利消失、临近超低生育率水平、人口老龄化、出生性别比失调等问题。
在房地产市场，二孩的到来并不简单意味着家里多一双碗筷，其对家庭住宅的适用性、属性和选择度都提出了挑战。
券商预计，未来四年将多生育2500万~5212万婴儿，并分析称，未来二孩婴儿潮所蕴含的消费红利每年超过1600亿元，并将短期推涨楼市。
业内人士指出，二孩政策全面放开后，四房将变刚需，五房成为改需，保姆房会列入开发范畴，三房的市场被大大挤压，地位更加不可动摇。
除此之外，对房产税、房价以及户型产品等的影响，也或将在未来楼市显现。
【影响】全面放开二孩人口红利使多个行业受益
作为世界人口大国，人口问题关系到中国经济社会发展全局。党的十八届五中全会决定：坚持计划生育，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。
中国的现状是人口总量增速开始下行，人口自然增长率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重。分析机构测算发现，主流城市的购房年龄段主要集中于25~34岁和35~44岁，这部分人从2015年开始，占比下滑率将逐步加大。
虽然在2025年以前，25~44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。对于很多80后、90后而言，放开二孩政策可以增加未来的人口量，但是全面放开二孩对住房需求量的放大效果有待观察，尤其是像上海、北京等一线城市。
近年来，由于人口红利结束，房地产市场正在由增量市场转变为存量市场已成为行业共识。“二孩成为家庭人口结构的主流，楼市将增加人口红利，未来的改善刚需产品成为纯刚需产品，比例增量肯定上扬。”一位地产从业人士分析，“二孩”全面放开可谓拯救楼市“人口拐点”的一场及时雨。
业内人士认为，如果全面放开二孩，那么在2050年，20~44岁的人口比例将比不放开二孩时增加4%，增加规模达到1.28亿人。这部分新增人口将使房地产行业直接受益。
河南省房地产业商会秘书长赵进京也认为，长期来看，随着放开二孩，新一轮人口红利的形成和中国潜在经济增速的提高，各类行业都将终受益，房地产行业也不例外。
【深入】二孩政策或影响房产税政策
全面放开二孩政策让房地产和二孩产业变成热门话题的同时，也将摇摆不定的房产税政策推向舆论风口，业内人士表示，二孩放开或将影响房产税政策。
“目前，两房的刚需属性已经得到肯定。对部分购房者来说，三房也属于刚需范畴。”该业内人士认为，全面放开二孩后对住房刚需概念带来重新界定的需要。按照现在的家庭构成，三房刚好符合家庭居住需要，即父母一间、孩子一间、老人一间。
“但是如果生了二胎，三房肯定是不够住的。”在他看来，孩子候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，哪怕性别相同，还是需要一定的个人空间。“那个时候，父母一间，孩子一人一间，老人一间，想要三代同堂，四房才是刚需产品。如果再加上书房等，五房都应该列入刚需的。”
如此一来，在未来的房产税制定过程中，一定会考虑二孩因素。即：在确定免征面积时会将二孩因素考虑进去，也将会扩大房产税的免征面积。
放开二孩对房地产的影响是综合性的，不仅对具体住房设计面积、房间等提出了新要求，而且对于整个房地产政策包括房产税政策都提出了新的诉求。
【观点】生得起还得养得起
二孩政策 对二、三线城市更具吸引力
面对全面二孩政策，“生不生”的问题已经被很理性地对待。根据近的一组数据显示，在2025年以前，25~44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。
对于很多80后、90后而言，放开二孩政策可以增加未来的人口量，但是全面放开二孩对住房需求量的放大效果有待观察，尤其是像上海、北京等一线城市。
数据显示，目前上海进入婚育年龄的女性，有90%都符合双独或单独的政策，但是申请二孩的比例还不足5%。上海等一线城市的生活成本比较高，尽管收入水平在处于前列水平，但房价物价成本不低。业内人士分析认为，一线城市生活成本太高，普通市民生养一个孩子的生活压力太大，选择二孩很困难。但在二、三线城市，二孩的吸引力很大。
以郑州为例，目前郑州一套80平方米普通地段的住房租金在2000~2500元，而郑州人均工资5257元，普通打工者收入除去支付房租，还有结余，夫妻双方压力更小。又如郑州目前住房均价要8900多元每平方米，而以郑州目前的平均工资，房价收入比并非太高。
【现状】受经济、年龄等因素影响 70后或成生育主力
“房价成本和生活成本是生不生二孩先考虑的问题，”业内人士认为，目前的家长，即使经济实力有限，对孩子教育等投入也绝不会节省，所以综合来看如果收入抵不上生活成本，多养一胎必然会加大开支，力不从心。
业内人士指出，三、四线城市生活成本低，提高了生二孩的几率，有利于住房需求的增加。二孩政策对三、四线城市效果可能比一线城市要好，对于一线城市，放开二孩需要配合一些实质经济补贴刺激才会有些效果。
按照人口普查的信息，现阶段，符合“全面两孩”政策条件的夫妇有9000万对。其主力是80后，但80后多是独生子女，有生育能力，但受经济及非经济因素的影响，生育愿意不高。
比如，实施“单独二孩”政策之后，当时预测每年可增加200万新生婴儿，但是实际增加新生婴儿只有47万，仅达到预期的四分之一，差距较大。“全面二孩”政策实施之后，80后并非生育的主力军，生育主力军是70后，这一人群可能不会放过后生育的机会。
不过，尽管这部分人的经济条件比80后要好，也有生育愿意，但这个群体的生育能力却在严重下降，甚至部分人已经没有生育能力。因此，要搭上后一班车不是容易的事情。
或促房产商丰富户型产品
【看法】对购房需求的影响 可能短期不能呈现
分析机构认为，2016年到2018年会出现一个新生婴儿快速增长期，比较平实的预测是三年内新生婴儿有500万。三年内新增消费红利3000亿元左右，每年消费红利增长1000亿元。按照当前的GDP总量60万亿元以上，新生婴儿所带来的消费红利也只在万分之十六的水平。
“即新生婴儿所增加的消费红利对当前GDP的直接影响不会如想象的那样大。对于房地产市场也是如此。”分析机构认为。
如此一来，全面二孩对于房价的影响微乎其微。有业内人士认为，新生婴儿增加可能是有利于增加这些城市的住房需求，但在短期内要靠新生婴儿来消化当前这些城市严重的住房供给过剩问题是根本不可能的。“因为，新生婴儿进入住房市场则是20年之后的事情”。
以河南为例。据第六次人口普查，生育率为1.18，河南为1.30，河南生育率高于平均水平，也说明河南更具人口优势。另据专家测算，全面放开二孩后，我省每年预计会多生六万至七万人。
“根据这个数字，具体到各个城市的新生儿数量，就更不明显了。”业内人士指出，郑州的新生儿数量或许还不如每年新增的流动人口数量。
也有业内人士认为，尽管放开二孩生育后，短期内对房地产市场影响不大，由此增加的住房需求，主要发生在住房严重过剩的中小城市及小城镇，它可帮助消化一点过多的库存。“因此，二孩生育全面放开之后对的房地产市场影响不大，更不要说会导致房价上涨了。”
【未来】或促房地产商 开发更大产品
由此看出，全面放开二孩政策对于提振楼市需求，延缓楼市增量房增速下滑会起到一定作用，对当前楼市去库存也有积极的意义。可以预见的是，未来的地位更加不可动摇，已经入住的家庭，也可生育二孩继续享受带来的教育资源。
同时，业内人士认为，二孩放开后，将影响住房需求结构的变化，改善型需求突显，利好改善型项目。“改善型需求功能性要求更高，细节更多，对开发商的研发能力提出更高要求”。
其实，早在单独二孩政策公布之后，开发商们便开始不断优化户型产品。除了可变空间、调整功能区、增加房型等，尽量减少公摊面积，增加可变面积。
“当前养育小孩的成本较高，不是任何家庭都具备生育二孩的经济条件。”业内人士指出，在城市生活中，能生二孩的多为经济状况较为良好的家庭。这类家庭对于改善型住宅的功能性要求更高，比如对户型功能设计应考虑客厅更大的公共活动空间，考虑父母或保姆居住的空间，考虑更多的储藏功能，等等。当然，不同的家庭需求更是差异化，这对开发商的产品研发能力也提出更高的要求。
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