[摘要] 如今许多大型商用房在开发出售时，房开公司往往会采取“化整为零”的方式，虚拟划分出若干小面积的商铺对外销售，并承诺购买人在某时间段内可享受租金收益。昨日，针对类似民事关系发生的法律纠纷，红花岗区人民法院提醒市民，投资须谨慎，“小业主”不能独自行使“大产权”。
本网讯 如今许多大型商用房在开发出售时，房开公司往往会采取“化整为零”的方式，虚拟划分出若干小面积的商铺对外销售，并承诺购买人在某时间段内可享受租金。昨日，针对类似民事关系发生的法律纠纷，红花岗区人民法院提醒市民，投资须谨慎，“小业主”不能独自行使“大产权”。
“小业主”收回商铺法院不支持
家住城区的朱先生，几年前在城区某黄金路段，花费数十万元，购买了一间“产权式”商铺。与销售商签订合同时，朱先生作为买受人，销售商承诺将如期向朱先生支付租金，此后，朱先生还签了关于该商铺的租赁合同，将所买商铺，返租给房开公司统一经营管理，并成为了该大型商场的“小业主”。
按照合同约定，朱先生还取得了所购商铺的房产证。
岂料，随着时间推移，房开公司因经营不善，未能按期向朱先生支付商铺租金，朱先生欲收回商铺，向人民法院提起民事诉讼后，其诉讼主张却未得到法院支持。
日前，红花岗区人民法院民事审判庭宣判此案后，朱先生一直想不通，明明是自己的商铺，权属登记都属于自己，为什么不能收回或者任意处置呢？带着朱先生的疑问，遵义晚报记者专程采访了承办法官。
事实上，所谓虚拟“产权式”商铺，是指房地产开发商将大型商业项目分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的所有权，但并不独立经营，而是以租赁或委托经营的方式交由房地产开发商或第三方经营使用，投资者取得相应的一种房地产开发模式。承办法官提醒，针对这类房地产开发模式值得注意的是，由于此类商铺的销售空间没有实质意义的不动产界址，不是物理状态的空间分割模式，因此投资者的产权，只是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，而不是商场分割形成的独立物。简而言之，“小业主”之间系共有关系，不能
独立行使“大产权”。
承办法官表示，在我国现行法律中对虚拟“产权式”商铺的登记确权，虽没有明确的表述，但法院在审判实践中，通常认为虚拟“产权式”商铺是对整个商场不动产所有权享有一定比例的份额，各买受人之间均系按份共有关系。同时，根据我国《物权法》关于按份共有的规定，共有人所享有的并非完整不动产物权，其权利受到一定的限制，虚拟“产权式”商铺也是一样，虽然购买人享有所有权，但按照按份共有的民事法律关系处理，则所有权会受到很大限制，比如：对商铺进行处置时，需要考虑其他共有人的利益，也应当按照法律规定的表决方式予以进行。
为此，法院提醒广大市民，虚拟“产权式”商铺的所有权在司法实践中限制较大，投资人在购买商铺时一定要明确产权性质，商铺一般要求具有独立号牌，实物须具有物理空间隔断，且平面图位置指向清晰并与实物相符等，购买虚拟“产权式”商铺往往成为“小业主”，无法行使完全的物权。同时，投资时还要注意承担支付或租金的责任主体、开发商或第三方的经营管理能力、商铺的地理位置和空间等因素。
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